Huoneiston hallintaanotto – miten prosessi etenee?

Taloyhtiö voi tietyin edellytyksin ottaa osakkeenomistajan huoneiston hallintaansa enintään kolmen vuoden ajaksi, jos osakas laiminlyö toistuvasti velvollisuuksiaan. Huoneistossa voi asua osakas itse tai vuokralainen. Hallintaanotossa huoneiston omistusoikeus ei siirry taloyhtiölle vaan ainoastaan huoneiston hallinta.

Huoneiston hallintaanotto tulee kyseeseen vain ääritapauksissa. Taloyhtiöllä tulee olla vahvat perusteet hallintaanottoon ja on tärkeää, että hallintaanottoprosessi etenee tarkasti asunto-osakeyhtiölain säädösten mukaisesti.

Millä perusteilla huoneisto voidaan ottaa taloyhtiön hallintaan?

Asunto-osakeyhtiölaki määrittää perusteet, joilla huoneisto voidaan ottaa taloyhtiön hallintaan:

• osakkeenomistaja ei maksa erääntynyttä yhtiövastiketta,

• huoneistoa hoidetaan niin huonosti, että yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle aiheutuu siitä haittaa,

• huoneistoa käytetään oleellisesti muuhun tarkoitukseen kuin mihin se on aiottu tai muuten yhtiöjärjestyksen vastaisesti,

• huoneistossa vietetään häiritsevää elämää; tai

• osakkeenomistaja tai muu huoneistossa asuva ei noudata, mitä järjestyksen säilymiseksi yhtiön tiloissa on tarpeen.

Lain mukaan huoneistoa ei saa ottaa hallintaan, jos rikkomuksella on vain vähäinen merkitys. Vähäisyys arvioidaan aina tapauskohtaisesti. Rikkomusta arvioidaan kokonaisuutena, jossa otetaan huomioon rikkomuksen laatu, toistuvuus, kesto sekä vaikutus rikkomuksen vaikutuspiirissä oleviin.

Miten prosessi etenee?

Hallintaanottoprosessissa tulee noudattaa tarkkaan seuraavia vaiheita.

1.     Kirjallinen varoitus

Ennen kuin taloyhtiö voi ottaa huoneiston hallintaansa, tulee yhtiön hallituksen ensin antaa osakkeenomistajalle kirjallinen varoitus. Jos osakkeenomistaja on vuokrannut asunnon tai sen hallinta on luovutettu jollekin muulle kuin osakkeenomistajalle, tulee varoitus antaa tiedoksi myös vuokralaiselle tai huoneiston haltijalle. Varoituksessa on ilmoitettava sen antamisen perusteet ja mainittava mahdollisesta huoneiston hallintaanotosta.

Varoitus tulee antaa tiedoksi todistettavalla tavalla eli varmin tapa on haastemiestiedoksianto. Jos osakkeenomistajaa tai vuokralaista ei yrityksistä huolimatta tavoiteta, voidaan varoitus toimittaa kirjatulla kirjeellä. Kirjatun kirjeen katsotaan tulleen tietoon seitsemäntenä päivänä siitä, kun kirje on postitettu.

Mikäli osakkeenomistaja, vuokralainen tai muu huoneiston haltija täyttää varoituksen jälkeen velvollisuutensa, ei taloyhtiöllä ole enää oikeutta ottaa huoneistoa hallintaansa. Jos ongelmat puolestaan jatkuvat varoituksesta huolimatta, voi yhtiökokous tehdä päätöksen hallintaanottamisesta jo yhden varoituksen antamisen jälkeen. 

2.     Yhtiökokouksen päätös

Päätöksen huoneiston hallintaan ottamisesta tekee yhtiökokous eli varoituksen jälkeen taloyhtiön tulee kutsua yhtiökokous koolle. Osakkeenomistaja on esteellinen äänestämään itseään koskevassa asiassa. Hallintaanotto tulee tehdä aina määräajaksi, ja päätös on mitätön, ellei määräaikaa ole siinä mainittu. Taloyhtiö voi ottaa huoneiston hallintaansa enintään kolmen vuoden määräajaksi. Päätöksessä on myös mainittava hallintaan ottamisen perusteet ja kohteena olevat tilat.

Yhtiökokouksen päätös on annettava osakkeenomistajalle ja mahdolliselle vuokralaiselle tiedoksi 60 päivän kuluessa päätöksen tekemisestä. Jos tämä aikaraja ylittyy, päätös raukeaa ja prosessi on aloitettava uudelleen. Samoin kuin varoitus, yhtiökokouksen päätös tulee antaa tiedoksi todisteellisesti.

3.     Moitekanne

Osakkeenomistaja tai vuokralainen tai huoneistossa asuva muu käyttöoikeuden saanut voi moittia yhtiökokouksen päätöstä. Moitekanne on pantava vireille käräjäoikeuteen 30 päivän kuluessa siitä, kun päätös hallintaan ottamisesta on annettu tiedoksi.

4.     Huoneiston hallintaanotto ja mahdollinen häätö

Mikäli yhtiökokouksen päätöstä ei moitita, voi taloyhtiö ryhtyä toimenpiteisiin. Mikäli osakkeenomistaja tai mahdollinen vuokralainen ei lähde huoneistosta vapaaehtoisesti, voi taloyhtiö hakea häätöä tuomioistuimelta. Tuomioistuimen antaman häätötuomion voi siirtää ulosottoon, joka huolehtii häädön täytäntöönpanosta.

Huoneiston vuokraaminen ja myynti

Taloyhtiöllä on velvollisuus viipymättä vuokrata hallintaanotettu huoneisto eteenpäin. Huoneisto tulee ensisijaisesti vuokrata huoneistossa asuvalle vuokralaiselle tai muun käyttöoikeuden haltijalle, mikäli hallintaanotto ei ole johtunut hänen toiminnastaan.

Jos huoneisto on huonossa kunnossa, taloyhtiön on suoritettava tarvittavat korjaukset. Vuokratuloilla taloyhtiö voi kattaa vastikevelat, remonttikustannukset ja muut hallintaanotosta taloyhtiölle aiheutuneet kulut. Jos vuokratuottoa jää yli, se palautetaan viivytyksettä osakkeenomistajalle. Vuokralaisen oikeus pitää huoneistoa hallinnassaan päättyy ilman irtisanomista viimeistään huoneiston hallintaanottoajan päättyessä, riippumatta siitä, mitä vuokrasuhteen kestosta on sovittu vuokrasopimuksessa. On siis tärkeää vuokrasopimusta tehdessä varmistaa, että vuokralainen on tietoinen huoneiston hallintaanottamisesta.

Jos osakkeet siirtyvät uudelle omistajalle sen jälkeen, kun päätös huoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan on tehty, uusi omistaja saa huoneiston hallintaansa maksettuaan kaikki taloyhtiön saatavat, joihin olisi voitu huoneistosta saatavaa vuokraa käyttää. Vuokrasopimus sitoo myös uutta omistajaa. Vuokralaisen oikeus pitää huoneistoa hallinnassa päättyy ilman irtisanomista viimeistään silloin, kun huoneiston hallintaanottoaika päättyy.

Hallintaanotto on laissa tarkkaan määritelty prosessi, jossa kannattaa käyttää lakimiestä apuna. Väärillä perusteilla tai puutteellisella menettelyllä tehty hallintaanotto voi aiheuttaa taloyhtiölle ylimääräisiä kustannuksia.

Avustamme huoneiston hallintaanottoa koskevissa asioissa sekä taloyhtiöitä että osakkeenomistajia. Ota meihin yhteyttä ja keskustellaan tilanteestanne tarkemmin!