Vuokrasopimuksen irtisanominen

Vuokrasopimus voidaan solmia joko toistaiseksi voimassa olevana tai määräaikaisena. Tässä artikkelissa käsitellään näiden sopimusten päättymistä irtisanomalla sekä vuokralaisen irtisanomissuojaa. Artikkelissa viitataan lakiin asuinhuoneiston vuokrauksesta.

Toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen irtisanominen

Jos vuokralainen irtisanoo

Vuokralainen voi irtisanoa toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen milloin tahansa. Vuokralaisen irtisanomisaika on yksi kuukausi. Aika lasketaan sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanominen on suoritettu, ellei toisin sovita. Esimerkiksi jos sopimus irtisanotaan 9. elokuuta, sopimus päättyy syyskuun lopussa. Vuokralainen ei tarvitse irtisanomiselle erityisiä perusteita.

Vuokralaisen on tehtävä irtisanominen kirjallisella irtisanomisilmoituksella. Ilmoitus on toimitettava todistettavasti eli esimerkiksi kuittausta vastaan tai sivullisen todistajan läsnä ollessa. Pelkkä sähköpostiviesti tai kirjatun kirjeen lähettäminen ei riitä. Irtisanomisilmoitus on annettava aina vuokranantajalle, ei siis esimerkiksi isännöitsijälle tai huoltoyhtiölle.

Jos vuokranantaja irtisanoo

Vuokranantajan toimittaman irtisanomisen peruste ei saa olla hyvän tavan vastainen. Tyypillisiä hyvän tavan mukaisia irtisanomisperusteita ovat esimerkiksi huoneiston tarvitseminen omaan käyttöön, huoneiston myyminen tai sopimuksen ehtojen muuttaminen.

Vuokranantajan irtisanomisaika on kuusi kuukautta, jos vuokrasopimus on ollut voimassa välittömästi ennen irtisanomista yhtäjaksoisesti vähintään yhden vuoden. Jos sopimus on ollut voimassa alle vuoden, on vuokranantajan irtisanomisaika kolme kuukautta. Vuokranantajan irtisanomisaika lasketaan saman yllä mainitun periaatteen mukaan kuin vuokralaisenkin.

Vuokranantajan on annettava vuokralaiselle kirjallinen irtisanomisilmoitus, joka on toimitettava todistettavasti. Ilmoituksessa on mainittava vuokrasuhteen päättymisajankohta ja irtisanomisen peruste.

Mikäli vuokralainen ei luovuta huoneistoa vuokranantajan hallintaan irtisanomisajan päätyttyä, vuokranantajan tulee hakea vuokralaiselle häätöä.

Määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanominen

Määräaikainen vuokrasopimus on sitova eikä sitä lähtökohtaisesti voi irtisanoa. Määräaikainen vuokrasopimus päättyy sopimuksessa sovittuna päivänä ilman erillistä ilmoitusta. Irtisanominen voi kuitenkin olla mahdollista, jos sille on olemassa laissa määritelty erityinen peruste. Jos erityinen peruste löytyy, kannattaa vuokralaisen ja vuokranantajan ensin yrittää sopia keskenään tilanteen ratkaisemisesta.

Tuomioistuin voi oikeuttaa vuokralaisen tai vuokranantajan irtisanomaan määräaikaisen vuokrasopimuksen, jos irtisanomiselle on erityinen peruste. Asian vieminen tuomioistuimeen on kuitenkin tarpeen vain, jos vuokralainen ja vuokranantaja eivät pysty sopimaan tilanteen ratkaisemisesta keskenään.

Vuokralaisella voi olla erityinen peruste, jos vuokralainen esimerkiksi muuttaa toiselle paikkakunnalle opintojensa, työnsä tai puolison työn takia. Lisäksi erityinen peruste voi olla vuokralaisen sairaus tai vamma, jonka vuoksi asunnon tarve päättyy.

Vuokranantajalla voi olla erityinen peruste, jos vuokranantaja esimerkiksi tarvitsee huoneiston omaan tai perheenjäsenensä käyttöön yllättävästä syystä, joka ei voinut olla vuokranantajan tiedossa silloin kun vuokrasopimus on tehty.

Jos määräaikainen vuokrasopimus irtisanotaan erityisellä perusteella, on lain mukaan sopimuksen toisella osapuolella, joka ei ole sopimusta irtisanonut, oikeus saada kohtuullinen korvaus sopimuksen ennenaikaisesta päättymisestä. Korvattavaksi voivat tulla ennenaikaisesta päättämisestä aiheutuvat vahingot. Tällaisia kuluja voivat olla vuokralaisen irtisanoessa esimerkiksi uuden vuokralaisen etsimisestä aiheutuvat kulut sekä vuokranmenetys ajalta, kun asunto on tyhjillään. Usein määräaikaisissa vuokrasopimuksissa on erikseen mainittu vahingonkorvauksen määrä, jos sopimus irtisanotaan ennenaikaisesti.

Vuokralaisen irtisanomissuoja toistaiseksi voimassa olevassa vuokrasuhteessa

Välitön irtisanomissuoja

Vuokralaisella on mahdollisuus riitauttaa irtisanominen ja vaatia irtisanomisen julistamista tehottomaksi käräjäoikeudessa. Vuokralaisen on nostettava kanne tuomioistuimessa vuokrasuhteen kestäessä ja viimeistään kolmen kuukauden kuluessa irtisanomisen tiedoksisaannista. Vuokrasuhde jatkuu entisin ehdoin, jos käräjäoikeus hyväksyy vuokralaisen vaatimuksen. Vuokrasuhde jatkuu entisin ehdoin myös oikeudenkäynnin aikana.

Irtisanominen voidaan julistaa tehottomaksi, jos 1) irtisanomisperusteena on vuokran tai vuokran määräytymistä koskevan ehdon tarkistaminen, ja pyydettyä vuokraa tai vuokran määräytymistä koskevaa ehtoa on pidettävä kohtuuttomana, tai 2) irtisanomista on vuokralaisen olosuhteet huomioon ottaen pidettävä muutoin kohtuuttomana, eikä irtisanomiseen ole hyväksyttävää syytä. Jos käräjäoikeus hylkää kanteen, mainitsee se päätöksessään, milloin sopimus päättyy ja velvoittaa vuokralaisen muuttamaan.

Välillinen irtisanomissuoja

Vuokralaisella saattaa olla oikeus saada vahingonkorvausta irtisanomisesta, vaikka irtisanomisen tehottomaksi julistamiselle ei olisi perusteita. Välillistä irtisanomissuojaa koskeva kanne tulee nostaa kolmen vuoden sisällä vuokrasuhteen päättymisestä. Jos vuokrasuhde on tuomioistuimen mielestä päättynyt hyvän tavan vastaisena, voi vuokralainen saada vuokranantajalta korvausta esimerkiksi muuttokustannuksista, uuden huoneiston hankkimisesta aiheutuneista kuluista tai huoneiston vaihtamisen aiheuttamasta haitasta.