Ennakointi asuntokauppariitojen välttämiseksi
Artikkeli perustuu Markus Talvion luentosarjaan ja on lyhennelmä isosta kokonaisuudesta.
Ostetaanko "sika säkissä"?
Monet riidat johtuvat käytännössä aina siitä, että hankittu asunto tai kiinteistö ei olekaan sellainen kuin sen ymmärrettiin olevan, eikä kumpikaan kaupan osapuolista tiennyt tai ymmärtänyt tätä.
Vasta kaupanteon jälkeen ilmenee seikkoja, joita aletaan kutsua oikeudellisesti "virheiksi". "Virhe" on seikka, joka ei ole sopimuksen sisältämä ominaisuus.
Kaupan kohteen ominaisuudet tulee siis selvittää ennen kauppaa, jolloin ne eivät ole "virheitä", koska ne ovat osapuolten tiedossa kauppaa tehtäessä. Jokaisen ostajan ja myyjän pitäisi ottaa virheet ja puutteet huomioon kohteen hinnassa tai jättää kohde kokonaan niiden vuoksi ostamatta tai myymättä. Jälkeenpäin kun ongelmia aletaan selvittää ja riitatilanteita sovitella, kyse on hinnanalennuksesta, kaupan purkamisesta ja kauppahinnan palauttamisesta tai vahingonkorvauksesta.
Jotta voitaisiin ennakoida mahdollisia ongelmatilanteita, tulisi ostajien ja myyjien tiedostaa osapuolten oikeudet ja velvollisuudet. Asuntokauppalaki, eli asunto-osakkeiden ja muiden asuinhuoneistojen hallintaan oikeuttavien yhteisöosuuksien kauppaa säätelevä laki käsittää sekä uuden asunnon kauppaa että käytetyn asunnon kauppaa koskevat säädökset. Maakaaresta löytyy kiinteistöjen ja niiden määräosien ja määräalojen kaupat, vaihdot ja muu luovuttaminen.Asuntokauppa on Suomessa hyvin tarkkaan lailla säänneltyä.
Velvollisuus ennakkotarkastukseen
Ostaja ei saa lain mukaan virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Jos ostaja on ennen kaupantekoa tarkastanut asunnon tai ilman hyväksyttävää syytä jättänyt käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden asunnon tarkastamiseen, hän ei saa virheenä vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa.
Ostajalla on siis laissa säädetty velvollisuus selvittää, mitä on ostamassa. Jos tämän velvollisuuden laiminlyö, saattaa olla turhaa jälkeenpäin esittää vaatimuksia myyjälle.
Toisaalta, ostaja ei ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä ole velvollinen tarkistamaan myyjän asunnosta antamien tietojen paikkansapitävyyttä, eikä ulottamaan asunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä teknillisiä toimenpiteitä tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä.
Selonottovelvollisuus
Hankittavaan kohteeseen on perehdyttävä huolellisesti. Ennakkotarkastus on myös osa tätä velvollisuutta. Huolimaton asioiden selvittäminen saattaa aiheuttaa puhevallan menettämisen.Ei riitä, että kohteessa teetetään kuntokartoitus ja luotetaan sen perusteella siihen, että kohde on kaikilta osin kunnossa, etenkin jos kaikkea ei ole voitu edes tarkastaa.
Kannattaa etukäteen miettiä, olisiko erityisiä syitä selvittää rakennuksen vaurioita myös vielä tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä käyttäen?
Vanhaa taloa ostettaessa sisältyy siihen monia riskejä, jotka toteutuessaan aiheuttavat ongelmia ja riitoja. Kuka kantaa lopulta vastuun riskistä? Ostaja vai myyjä?
Kuntotarkastus kaupan kohteeseen
Jos kuntotarkastuksessa suositellaan lisätutkimuksia, ne on tehtävä, jos halutaan välttää mahdollinen riidan syntyminen ja oma vastuu.
Jostain syystä näitä lisätutkimuksia ei yleensä tehdä, vaan lisätutkimusten sijaan tehdään kauppa ja eletään sinisilmäisesti hyvässä uskossa.
• Sillä, kuka tutkimuksen tekee ja laatii siitä raportin, on olennainen merkitys.
• Sillä, miten ja mitä tutkitaan ja mitä jätetään tutkimatta, on vielä suurempi merkitys.
• "Ei erityistä aihetta epäillä muuta tai tarkastaa tiedon paikkansa pitämistä". Mitä se oikeastaan tarkoittaa käytännössä juuri sinun kohdallasi?
Oikeuskäytäntöä
KKO katsoi ratkaisussaan 2019:16, joka koski erityistä selonottovelvollisuutta, että ostajien kohteesta saamat tiedot ovat olleet sisällöltään sellaisia, että ne ovat antaneet ostajille erityisen syyn edellyttää tavallista perusteellisempaa tarkastusta rakennuksen alapohjan kunnon selvittämiseksi tarvittaessa rakenteita rikkovin menetelmin.
Ostaessaan saamistaan tiedoista huolimatta kiinteistön edellyttämättä lisätutkimuksia ostajat ovat ottaneet riskin siitä, että alapohjassa voi olla merkittävästikin kiinteistön asumiskäyttöön vaikuttavia ja mittavia korjauksia edellyttäviä vaurioita.
Alapohjan rakenne ja lahovauriot olisivat tulleet ilmi, jos alapohjan kuntoa olisi selvitetty lisätutkimuksin ennen kauppaa, eikä vasta kaupanteon jälkeen. Ostajat eivät näin ollen voi laissa tarkoitettuna laatuvirheenä vedota alapohjan lahovaurioihin ja sen rakenteesta annetun tiedon virheellisyyteen. Kanne hylättiin.
Mitä opimme tästä korkeimman oikeuden ratkaisusta?
Ainakin sen, että ostajat eivät ole pelkästään raportissa alapohjarakenteesta olevien mainintojen perusteella voineet olettaa, että yli viisikymmentä vuotta vanhassa rakennuksessa olisi asianmukaisesti toimiva tuulettuva alapohja, joka estäisi rakennuksen perustuksiin valuvaa vettä kastelemasta lattiarakenteita. Ostajat eivät ole voineet tehdä alapohjarakenteesta saamansa tiedon perusteella sellaista johtopäätöstä, että alapohjan tarkastamattomassa osassa ei voisi olla rakennuksen asuinkäyttöön vaikuttavia vaurioita ja että kuntotarkastusraportissa suositellut lisätutkimukset olisivat tarpeettomia. Lisätutkimusten avulla alapohjan rakenteesta olisi saatu todenmukainen tieto.
Tiedonantovelvollisuus
Asunnossa on virhe mm. jos se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan, tai myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa havaita kyseinen seikka asunnon tarkastuksessa, myyjän tietoisuus ostajan asettamista erityisvaatimuksista sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja eli yritys asunnossa on virhe myös jos myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle sellaisen asuntoa koskevan tiedon, jonka hän asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetun asetuksen mukaan olisi ollut velvollinen antamaan, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Myyjä ei täytä tiedonantovelvollisuuttaan sillä, eikä vapaudu vastuusta sillä, että kohteessa teetetään kuntotarkastus, josta muka selviää kaikki kaupan kohteen ominaisuudet ja riskirakenteet.
Tiedonantovelvollisuus vs. "salainen virhe" - Kiinteistönkaupassa salainen virhe on virhe, josta ei ole ollut tietoa ennen kauppaa. Ostajalla ei ole oikeutta saada vahingonkorvausta salaisen virheen perusteella – Kuntotarkastus ja lisätutkimukset?
Eskaloituminen ja riidan juridisoituminen -Lähteekö mopo käsistä?
Tuomioistuinprosessissa on tyypillistä, että osapuolten oikeudenkäynti- ja asianosaiskulut ovat huomattavasti suuremmat kuin "virheen" korjauskustannus olisi ollut.
Tiedämme, että sopiminen on sen vaikeampaa mitä enemmän riitely on tullut jo maksamaan. "Looser pays attorney fees".
Kuten eräs käräjätuomari kerran totesi, mitä hyvä sopimus asuntokauppariidassa edellyttää, että molempia osapuolia harmittaa saman verran.
Korvaako oikeusturvavakuutus?
Oikeudenkäynnin lopputulos; esimerkkitapauksessa kustannukset olivat huikeat:
• Korjauskustannukset eli hinnanalennus 27.500 €
• Omat oikeudenkäyntikulut 21.350 €
• Todistajanpalkkiot ja asiantuntijalausunnot 5.600 €
• Vastapuolen oikeudenkäyntikulut 24.500 €
Menetetty työaika ja stressi, oma terveys ja paha mieli – miten se hinnoitellaan?
Ylensä on järkevämpää sopia riita-asia ja vaikka saada vähemmän, kuin odottaa neljä vuotta hovioikeuden tuomiota. Senkään lopputuloksesta tuskin koskaan voi olla varma etukäteen. Epätietoisuudessa eläminen ei ole mukavaa.
Autamme sinua sopimaan riitasi.
Markus Talvio
Lue koko artikkeli:
https://omataloyhtio.fi/artikkelit/case-2-ennakointi-riitojen-välttämisessä/